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房屋、土地登记类行政案件中善意取得制度的适用

来源 :  |  作者: admin  |  发布时间: 2020-01-15  | 88 次浏览

我国《物权法》第一百零六条对善意取得制度进行了规定,所谓善意取得是指在无权处分的情形下,当所有权人与善意第三人之间发生利益冲突时,为了促进交易安全、维护稳定的社会经济秩序,法律偏向了善意第三人信赖利益保护的一边。善意取得制度是近代民法中的一项重要制度,因此在民商事案件中的适用中相对普遍,但是在行政纠纷中,尤其是极易涉及到第三******益的房屋、土地登记类行政案件中,能否同样适用善意取得制度?

一、案例导入

沈某与张某(女)1994年11月9日登记结婚,2004年10月19日办理离婚登记。案涉房屋原本登记在沈某之父名下,2003年12月23日沈某之父与张某签定房屋买卖合同,张某于2004年1月16日领取房屋所有权证书,房屋所有权人为张某。2014年3月6日,张某向兴化住建局提出房屋所有权证遗失补正申请及其他所需材料,兴化住建局在依法进行询问并发布遗失补正公告之后,于3月10日为其补发新证。2014年3月21日,张某与王某签定房屋买卖合同,双方于同日申请房屋所有权转移登记,兴化住建局在询问并异议公示后,于4月11日发放房屋所有权证书,房屋所有权人为王某。

后查明,沈某与张某的离婚协议书载明,双方共有房屋归婚生子所有。此后,沈某以兴化住建局为被告,张某、王某为第三人提起行政诉讼,要求撤销兴化住建局于2014年4月11日对王某作出的房屋所有权证。一审法院认为王某已善意取得涉案房屋的所有权,故判决驳回沈某的诉讼请求,二审法院维持原判。

二、法律分析

针对本案,笔者主要对以下两个问题进行分析:第一,行政诉讼中能否对善意取得进行认定;第二,善意取得能否成为撤销不动产登记的阻却事由。

(一)行政诉讼中人民法院可以对是否构成善意取得进行认定

关于这个问题,一直以来存在的一种观点是,行政诉讼的目的是为了解决行政机关与行政相对人之间的争议,其所审查的是行政行为的合法性,至于引起行政纠纷的民事行为则不应当作为法院的审查要点,善意取得是民法中的一项制度,在行政诉讼的审理中自然不应当对是否构成善意取得进行认定。因此在司法实践中,法院在审查房屋登记类案件时,往往只是对被诉行政行为的合法性进行审查,而不对相关的民事法律关系是否真实、合法进行审查,一旦发现存在相对人提供虚假材料或登记机关未尽审慎审查职责而致使不动产错误登记,通常会作出撤销房屋登记的判决。原不动产善意受让人的损失只能通过民事诉讼的途径向无处分权人要求赔偿。

事实上,在房屋登记类行政案件中必然会涉及到对转移登记的民事法律事实是否真实、合法的认定,若一味地排斥对民事关系进行审查,不仅会增加当事人的诉讼成本,还可能会引起同一事实在民事、行政案件中出现矛盾处理结果的情况。

因此,******人民法院行政审判庭在《关于审理行政案件时对善意取得适用法律问题的答复》(1999年11月24日,【1999】行他字第5号)中提到,“关于潮州市金贸经济发展有限公司被扣划的存款是否为善意取得,请你院在查清事实的基础上依法确认。”据此,在行政诉讼中人民法院可以在查清事实的基础上对是否构成善意取得作出认定。

(二)第三人的善意取得构成撤销不动产登记的阻却事由

《房屋登记办法》(2008年7月1日施行,2019年9月6日已废止)第八十一条明确规定,“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的,房屋登记机构可以撤销原房屋登记,收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废,但房屋权利为他人善意取得的除外。”

同时,《******人民法院关于审理房屋登记行政案件中发现涉嫌刑事犯罪问题应如何处理的答复》(2008年9月23日,【2008】行他字第15号)中提到,“人民法院在审理有关房屋登记行政案件中,发现涉嫌刑事犯罪问题的,不应将该案全案移送公安机关处理,而应区别不同情况分别处理:二、第三人购买的房屋属于善意取得,房屋管理机关未尽审慎审查职责的,依据物权法第一百零六条等有关法律的规定,第三人的合法权益应当予以保护,人民法院可以判决确认被诉具体行政行为违法。”

此外,《******人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》(法释【2010】15号)第十一条第三款更是明确规定,“被诉房屋登记行为违法,但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的,判决确认被诉行为违法,不撤销登记行为。”

根据上述规定,在房屋登记类行政案件中,即使被诉行政行为违法,但是若房屋已为第三人善意取得,则应当判决确认违法保留登记效力,而不作撤销判决。其中的法理在于,任何一个本着诚信而行为的交易主体能够在一个社会公认的正常交易环境中依法实现其交易目的,是市场经济的一个基本运行规则,而法律也应当对这个规则予以保护,善意取得制度正是其中的一个表现形式。

具体到房屋登记行为中,当原房屋所有权人与不动产登记状态所显示的第三人之间发生利益冲突时,若否认不动产登记的权利公示状态,必然会增加第三人的交易风险,第三人为了避免交易风险的产生会花费大量时间、金钱去做一系列调查,调查带来的直接影响就是交易效率的低下以及交易秩序的不稳定,而这与市场经济的运行规则是相悖的。

事实上,善意取得制度的确立目的并非仅仅在于对善意第三人合法权益的保护,更重要的是对社会交易秩序稳定性、可期待性的保护,其本质上属于公共利益的范畴。根据《行政诉讼法》第七十四条第一款第(一)项的规定,行政行为依法应当撤销,但撤销会给社会公共利益造成重大损害的,人民法院判决确认违法,但不撤销行政行为,这也就意味着,上文提到的规定事实上与《行政诉讼法》并不冲突,在司法实践中仍然可以继续沿用。

三、类案适用

在2018年7月23日正式公布的《******人民法院第一巡回法庭关于行政审判法律适用若干问题的会议纪要》中提到,“若被诉行政行为违法,但撤销被诉行政行为将会损害善意第三人合法权益的,人民法院应当依照行政诉讼法第七十四条第一款第(一)项规定,判决确认违法,不撤销保留效力。”

由此可见,因损害善意第三人合法权益而判决确认违法但不撤销的行政行为不再局限于房屋登记行为,而是扩展到了其他行政行为中,但目前来讲,除了房屋登记行为之外,实践中比较常见的就是土地登记行为。

在(2017)******法行再18号——黄丽花与原海丰县国土资源局、海丰县林业科学研究所、李剑辉及赖贵土地行政登记一案中,******人民法院认为:《******人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条第二款规定,因保护善意第三人确认在先房屋登记行为违法的,应当裁定驳回原告对后续转移登记行为的起诉。第十一条第三款规定,被诉房屋登记行为违法,但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的,判决确认被诉行为违法,不撤销登记行为。尽管在土地登记案件中没有明确的法律或者司法解释的规定,但相关的法律原理是一致的,该规定可以在审理土地登记案件中参照适用。

此外,在房屋登记类行政案件中,除了所有权之外,善意第三人的抵押权同样会受到法律的保护。在(2017)******法行再95号——黄玉卿、黄健信与佛山市顺德区人民政府、佛山市顺德区国土城建和水利局及黄青彩、中国银行股份有限公司顺德分行房屋行政登记一案中,******人民法院认为:对被诉行政行为做出否定性评价并不意味着该行政行为必须撤销,《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第一项规定的判决方式,就是对被诉行政行为的合法性作否定性评价却不改变该行政行为所形成的法律关系,该判决方式的使用条件除涉及国家利益或社会公共利益外,也包括涉及善意第三人的情形。《******人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款则规定,被诉房屋登记行为违法,但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的,判决确认被诉行政行为违法,不撤销登记行为。

本案中,案涉房屋抵押登记应该受到法律保护。如果撤销案涉房屋的房屋登记行为,则抵押登记的物权基础不复存在,抵押权人的合法权利得不到保护,势必造成社会公共利益的损害。根据上述规定,案涉房屋登记本应判决撤销,但如果撤销房屋登记将直接影响抵押登记的效力,影响抵押权的实现。故本案应判决确认案涉房屋的房屋登记行为违法,保留房屋登记的效力,同时驳回对房屋抵押登记行为和注销原房屋登记行为的诉讼请求。



王静 律师

政府法律事务部;郑州大学法律硕士;致力于政府法律服务,公司商事诉讼等行政、民商事专业事务研究和律师实务。