7月20日，国务院办公厅日前印发《关于******推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（以下简称《意见》），要求按照党中央、国务院决策部署，******推进城镇老旧小区改造工作，并对老旧小区改造范围、实施机制、资金筹措、配套政策、保障机制等方面进行详细指示，具体内容如下：
一、明确改造对象范围
城镇老旧小区是指城市或县城（城关镇）建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）。各地要结合实际，合理界定本地区改造对象范围，重点改造2000年底前建成的老旧小区。
解读：《意见》明确重点支持2000年底前建成的老旧小区，并制定工作目标，到 “十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。可以看出，老旧小区改造项目将会是未来一段时间内的热门类型。
二、合理确定改造内容
城镇老旧小区改造内容可分为基础类、完善类、提升类3类。
1. 基础类。为满足居民安全需要和基本生活需求的内容，主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。其中，改造提升市政配套基础设施包括改造提升小区内部及与小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、供热、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信等基础设施，以及光纤入户、架空线规整（入地）等。
2. 完善类。为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容，主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。其中，改造建设环境及配套设施包括拆除违法建设，整治小区及周边绿化、照明等环境，改造或建设小区及周边适老设施、无障碍设施、停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施。
3. 提升类。为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容，主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造，包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。
各地可因地制宜确定改造内容清单、标准和支持政策。
解读：从现状来看，我国目前仍有很多年代久远的小区，其面临管网老化、无物业保障、无公共活动区域、道路狭窄乱停车等问题。从已成功发行的老旧小区改造项目也能够看出，现有项目多集中在基础类，即以供水、供电、屋面、外墙为主要改造内容，部分项目还包括了完善类的绿化和加装电梯。
三、建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制
1、合理落实居民出资责任。按照谁受益、谁出资原则，积极推动居民出资参与改造，可通过直接出资、使用（补建、续筹）住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方式落实。研究住宅专项维修资金用于城镇老旧小区改造的办法。支持小区居民提取住房公积金，用于加装电梯等自住住房改造。鼓励居民通过捐资捐物、投工投劳等支持改造。鼓励有需要的居民结合小区改造进行户内改造或装饰装修、家电更新。
2、加大政府支持力度。将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程，中央给予资金补助，按照“保基本”的原则，重点支持基础类改造内容。中央财政资金重点支持改造2000年底前建成的老旧小区，可以适当支持2000年后建成的老旧小区，但需要限定年限和比例。省级人民政府要相应做好资金支持。市县人民政府对城镇老旧小区改造给予资金支持，可以纳入国有住房出售收入存量资金使用范围；要统筹涉及住宅小区的各类资金用于城镇老旧小区改造，提高资金使用效率。支持各地通过发行地方政府专项债券筹措改造资金。
3、持续提升金融服务力度和质效。支持城镇老旧小区改造规模化实施运营主体采取市场化方式，运用公司信用类债券、项目收益票据等进行债券融资，但不得承担政府融资职能，杜绝新增地方政府隐性债务。国家开发银行、农业发展银行结合各自职能定位和业务范围，按照市场化、法治化原则，依法合规加大对城镇老旧小区改造的信贷支持力度。商业银行加大产品和服务创新力度，在风险可控、商业可持续前提下，依法合规对实施城镇老旧小区改造的企业和项目提供信贷支持。
4、推动社会力量参与。鼓励原产权单位对已移交地方的原职工住宅小区改造给予资金等支持。公房产权单位应出资参与改造。引导专业经营单位履行社会责任，出资参与小区改造中相关管线设施设备的改造提升；改造后专营设施设备的产权可依照法定程序移交给专业经营单位，由其负责后续维护管理。通过政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，吸引各类专业机构等社会力量投资参与各类需改造设施的设计、改造、运营。支持规范各类企业以政府和社会资本合作模式参与改造。支持以“平台+创业单元”方式发展养老、托育、家政等社区服务新业态。
5、落实税费减免政策。专业经营单位参与政府统一组织的城镇老旧小区改造，对其取得所有权的设施设备等配套资产改造所发生的费用，可以作为该设施设备的计税基础，按规定计提折旧并在企业所得税前扣除；所发生的维护管理费用，可按规定计入企业当期费用税前扣除。在城镇老旧小区改造中，为社区提供养老、托育、家政等服务的机构，提供养老、托育、家政服务取得的收入免征增值税，并减按90%计入所得税应纳税所得额；用于提供社区养老、托育、家政服务的房产、土地，可按现行规定免征契税、房产税、城镇土地使用税和城市基础设施配套费、不动产登记费等。
解读：关于改造资金来源，《意见》明确应合理落实居民出资责任，加大政府支持力度，提升金融服务力度和质效，推动社会力量参与。政府专项债券作为资金来源之一，在实践中发挥着重要作用，但是，在预期偿债资金来源方面，存在一些矛盾。众所周知，政府专项债券应当是为有一定收益的公益项目发行的、约定一定期限内以公益性项目对应的政府性基金或专项收入还本付息的政府债券。老旧小区改造项目的预期收入来源通常为租金、物业管理费、停车费收入，涉及供水、供电管网改造的，还包括水、电费收入。在实践中，预期取得收入的主体有时并非项目实施主体，无法保证项目专项收入能够用于偿还债券本息。对于此种情况，我们建议通过项目实施主体与取得收入主体间的协议安排，由取得收入主体进行偿还；或通过有收费资质的事业单位、国有企业取得收入，确保专项收入用于偿还专项债券本息。
已成功发行的老旧小区改造专项债券案例摘要
1、2020年北京市政府专项债券（一期）北京市石景山水厂及全市部分自备井置换和老旧小区内部供水管网改造工程
项目实施主体为北京市自来水集团有限责任公司，包括八个项目：东城区、西城区老旧小区内部供水管网改造工程；海淀区自备井置换和老旧小区内部供水管网改造工程；朝阳区自备井置换和老旧小区内部供水管网改造工程等。
2、2020年北京市政府专项债券（二期）平谷供电公司2014年平谷区老旧小区电网配电设施改造工程
专项债权申请主体为北京市平谷区人民政府，项目合同共建主体为国网北京电力。项目内容为平谷区2015年老旧小区电网配电设施改造工程，收益为居民供电收入及国有土地使用权出让收益。
3、2020年厦门市思明区老旧小区改造及城市更新专项债券（一期）——2020年厦门市政府专项债券（十二期）
项目实施主体为思明区人民政府，由建发房地产集团有限公司负责具体改造建设改造，建设内容包括中山路片区改造提升项目及湖滨路片区改造提升项目。项目拟以自持商业、车位出租收入、安置房及土地出让收入等作为偿债资金来源。
4、2020年广西壮族自治区政府社会领域专项债券（七期）——2020年广西壮族自治区政府专项债券（二十四期）贵港市2020年老旧小区改造项目
项目单位为贵港市住房和城乡建设局，建设内容为对各个老旧小区内的建筑主体进行修缮维护及外立面改造，对楼道墙面进行维修，对楼梯栏杆等公共配套设施进行改造。预期收入来源为老旧小区小卖部租金收入、充电桩充电收入、公租廉租房收入（住宅）、公租廉租房收入（商铺）、老旧小区改造后物业管理费、老旧小区改造后广告牌出租收入和停车位出租收入等。
