在城市建设、旧城改造等涉及拆迁补偿的项目中，通常会出现行政机关或其委托的组织与被拆迁人签订《拆迁补偿协议》，协议中约定被拆迁人有权获得的安置补偿费用，以及被拆迁人将房屋交由行政机关或其委托组织实施拆除等内容。协议签订后，被拆迁人按照协议约定将房屋交由行政机关或其委托组织，在被拆迁人尚未实际获得安置补偿费用的情况下实施房屋拆除。对此问题，实践中存有两种观点：一是认为相关部门拆除房屋是依据拆迁补偿协议约定，不违背被拆迁人意愿，不存在违法情形；二是认为即使拆除房屋是依据拆迁补偿协议，但在拆除时被拆迁人尚未实质获得补偿，违反了“先补偿后拆迁”的原则，应属违法。

在2020年7月27日******人民法院发布的《******人民法院发布产权保护行政诉讼典型案例》中，******人民法院通过发布“李三德诉宝鸡市渭滨区人民政府行政强制案”并指明该案典型意义的方式，对此问题进行了诠释。

一、实务案例

李三德系宝鸡市渭滨区神农镇陈家村（以下简称陈家村）村民，在该组拥有宅基地并建有房屋。2013年12月25日，宝鸡市渭滨区旧城改造领导小组发文成立了陈家村城改办，对陈家村进行城中村改造。2015年9月16日，李三德作为乙方与甲方陈家村城改办签订《拆迁过渡协议》。该协议约定全村实行统一的城中村改造拆迁安置补偿标准，并对于乙方住房面积做了确认，约定了过渡费和搬迁费、奖励的金额，同时约定乙方应在2015年10月15日前签订协议并腾空房屋、交付房屋钥匙，交由甲方实施拆迁。2015年10月2日，李三德将房屋腾空并向陈家村城改办交付住房钥匙。2016年9月11日，陈家村村委会组织实施拆除了李三德的房屋。李三德不服拆除房屋的行为，于2016年10月17日诉至法院。一审法院认为：渭滨区政府拆除李三德房屋系依据《拆迁过渡协议》实施的合法行为，判决驳回李三德诉讼请求。二审法院认为：渭滨区政府在没有完成安置补偿工作的情况下，直接对李三德的房屋实施了强制拆除行为，违反法律规定。

二、裁判规则

通过该案涉及的在被拆迁人获得实际补偿之前相关部门即拆除房屋的问题，******人民法院明确：行政机关在对土地和房屋征收的过程中，应当遵循“先补偿、后拆迁”原则，依法对被征收人进行安置补偿。在被征收人已经依法得到安置补偿或者无正当理由拒绝接受安置补偿的情况下，行政机关若要实现强制搬迁和拆除，也必须按照法定程序申请人民法院强制执行，在获得人民法院准许强制执行裁定前，行政机关没有直接强制拆除被征收房屋的权利。

在该案中，渭滨区政府在李三德腾空房屋并交付住房钥匙后实施拆除房屋的行为，从形式上看似乎是依照协议的行为，也不违背李三德的意愿。但不可忽视的是，这种“貌似自愿”是建立在被征收人李三德并没有获得实质补偿的基础上。渭滨区政府仅以《拆迁过渡协议》作为拆除房屋的依据，不符合“先补偿、后拆迁”原则的立法精神，不利于******保护被征收人切身利益。因此，渭滨区政府在没有完成安置补偿工作，又没有依法申请人民法院强制执行的情况下，即拆除了李三德的房屋，明显违反法律规定。

三、法律建议

通过该典型案例可以反映出：即使行政机关或其委托的组织与被拆迁人已经签订拆迁补偿协议，在履行拆迁补偿协议进行房屋拆除仍需以“先补偿后拆迁”为前提。因此，我们建议行政机关或其委托的组织在事实房屋拆除之前，首先要核实相关拆迁补偿是否已向被拆迁人实际补偿到位，或被拆迁人拒绝领取拆迁补偿费用时相关部门是否已依法履行相应程序并向人民法院申请强制执行，避免在拆迁补偿未实际落实到位的情况下先行拆除房屋，出现违反“先补偿后拆迁”原则的违法情形，进而给行政行为及项目推进带来法律风险。