◎周海东【律师】

竞拍法院拍卖土地的法律风险及防控对策

竞得法院拍卖土地后办理土地登记手续的，牵涉法院、房产、土地等多部门，而法院拍卖有时并未充分了解拍卖财产的情况，可能出现竞得土地后难以办理登记手续的情况。若此，竞买人已支付价款，却无法过户，面临无法及时投入开发的风险，可能遭受巨大损失。

案例：2006 年，苗某通过法院拍卖竞得某地块的土地使用权，在向当地市国土资源局申请办理土地登记时，国土资源部门要求其提供由邻界土地权利人签章确认的地籍调查表。苗某持地籍调查表找邻界权属人某预制厂签章，预制厂拒不配合，这才得知，原来苗某竞得的土地原属预制厂所有，预制厂因借贷纠纷，部分土地被法院强制执行，法院委托市国土资源局拍卖，苗某因此竞得该块土地使用权。因预制厂拒不签字配合，苗某至今无法向市国土资源局提交地籍调查表，也无法办理土地登记，取得土地证。

一、竞买人竞拍法院拍卖土地的风险

（一）邻界人或原土地权利人不配合指界

竞买人竞得法院拍卖土地，在向国土资源部门申请办理土地登记时，国土资源部门会按照《土地登记办法》的规定要求申请人提供邻界土地权利人签章确认的地籍调查表，这时可能会存在两种障碍：一种情况是拍卖土地的原土地权利人与邻里关系不和睦，邻界土地权利人不愿意配合指界，致使申请人无法办理土地登记；另一种情况是被拍卖的土地只是一个地块（一个土地证）中的部分土地，原土地权利人是执行案件中的被执行人，被执行人不服法院的强制执行，不愿意配合指界，致使申请人无法办理土地登记。

本来以上问题可以按照原国家土地管理局 1993 年颁布实施的《城镇地籍调查规程》中规定的违约缺席指界制度（如一方违约缺席，其宗地界线以另一方所指界线确定；如双方违约缺席，其宗地界线由调查员依现状界址及地方习惯确定；将确界结果以书面形式送达违约缺席者，如有异议，必须在 15 日内提出重新划界申请，并负担重新划界的全部费用，逾期不申请，确界自动生效。指界人在认界后，不在地籍调查表上签字盖章的，参照该条的规定处理）解决。但实践中由于国土资源部门不愿组织指界，申请人自身又无法让邻界人签章，致使竞买者竞拍成功，支付土地价款后却无法办理土地登记。

（二）同一宗土地的拍卖和登记程序前后不能衔接

法院拍卖土地使用权，一般的做法是向国土资源部门发出《协助执行通知书》，由国土资源部门组织拍卖，或委托拍卖公司进行拍卖，前者的拍卖程序和登记程序虽然都是由国土资源部门完成，但国土资源部门是分别依照《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》和《土地登记办法》不同的法律由不同的部门办理的。因此，同一宗土地的拍卖和登记程序不能很好地关联起来，而是完全区别对待。后者因拍卖和登记分别由拍卖公司和国土资源部门完成，国土资源部门可能不承认法院委托拍卖公司的拍卖行为，无法很好地衔接。以上情形都可能导致竞买人竞拍成功后无法顺利办理土地登记。

（三）未付清土地出让金不予办理登记

《城市房地产管理法》第三十九条规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：1、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；2、按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。依此规定，如果原土地权利人未付清土地出让金，会成为国土资源部门拒绝为申请人办理土地登记的理由。

（四）因闲置土地被收回

纵使竞买者已顺利办理土地使用权登记手续，成为土地使用权人，法院委托拍卖的土地也会因长期涉诉而导致被法院采取查封等权利限制措施，存在构成“闲置土地”的风险。政府极有可能以其构成“闲置土地”为由而依法收回。

二、法院拍卖土地的法律风险防控建议

（一）建议******人民法院、国土资源部、住建部联合发文明确拍卖土地的登记程序。

目前，竞买法院拍卖的土地后之所以难以顺利办理土地登记，是因为国土资源部门没有将法院拍卖土地办理登记程序区别对待，僵化地要求其与正常的土地出让登记程序一样办理登记，而竞买人和法院有时并不清楚竞买土地的来源情况，导致办理土地登记的一些申请材料无法提供。******人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》只是对土地拍卖环节三部门间的协助有了原则性的规定，对拍卖后土地登记环节没有涉及。而且竞拍土地后是办理初始登记、变更登记、还是注销土地证后重新颁证也没有明确。以上问题没有明确，导致各地国土资源部门做法不一、久拖不办，申请人怨声载道、纠纷不断。笔者认为******人民法院、国土资源部、住建部应当联合发文明确竞得法院拍卖土地后的土地登记程序， 减少纠纷。

（二）竞买者在竞拍土地前需要做好充分的调查工作

1、充分调查土地实际情况

对于竞拍标的的实际情况，竞买者******能够实地考察一下。譬如，土地改造现状与政府规划是否相一致；地块内是否有池塘、河沟，竞买人可否自行填充；土地上是否有青苗或民宅等。

2、充分调查土地是否有产权瑕疵

参与竞拍前，竞买者要到国土资源部门或向法院了解清楚竞拍土地上存在的所有权利限制（包括抵押登记、租赁登记、查封、异议登记等）；并核实竞拍土地是否正被他人实际占用。

3、了解竞拍土地的规划政府出让土地前，出让地块必须具备由规划部门依据控制性详细规划出具的拟出让地块的详细规划及附图。且规划设计条件须明确出让地块的面积、土地使用性质、开发期限等。所以，竞买方在决定竞拍某地块前，应结合详细规划及附图做详细了解和******分析，并进行可行性分析。

4、竞买土地是否存在被政府收回的风险

了解拟竞拍的土地是否存在构成“闲置土地”的可能，从而避免所拍得的土地被政府以构成“闲置土地”而依法收回的风险；了解市政规划，判断拟竞买的土地是否存在被政府以“公共利益而依法提前收回的风险”。