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屋顶分布式光伏项目租赁屋顶法律风险

来源 : 能源与新基建法律事务部  |  作者 : 梁晋阳  |  发布时间: 2021-11-17  | 415 次浏览

为加快推进屋顶分布式光伏发展,国家能源局综合司于2021年6月20日下发《关于报送整县(市、区)屋顶分布式光伏开发试点方案的通知》(以下简称“《通知》”)。《通知》明确在全国组织开展整县(市、区)推进屋顶分布式光伏开发试点工作,党政机关建筑屋顶总面积可安装光伏发电比例不低于50%,学校、医院、村委会等公共建筑屋顶总面积可安装光伏发电比例不低于40%,工商业厂房屋顶总面积可安装光伏发电比例不低于30%,农村居民屋顶总面积可安装光伏发电比例不低于20%。

屋顶分布式光伏发电项目一般是指利用安装在建筑物顶部(主要为房屋屋顶)的光伏组件将光能转换为电能,供用电器使用的发电项目。屋顶分布式光伏发电项目使用房屋屋顶时一般采用租赁形式,如何核查租赁屋顶的法律风险,保证屋顶分布式光伏发电项目稳定运行,对于屋顶分布式光伏发电项目公司而言至关重要。

一、出租人主体资格

屋顶分布式光伏发电项目公司作为承租人,在租赁房屋屋顶前,应核查出租人是否是出租房屋屋顶的适格主体。

出租人为自然人的,承租人应核查该出租人是否具有完全民事行为能力;出租人为法人组织的,承租人应核查出租人是否依法成立、其成立是否已获得相关主管机关的批准文件以及营业执照是否在经营期限内等。

二、出租人房屋权属

核查出租人房屋产权

1.独立产权

如果出租人为房屋的所有权人的,需要审查确定出租人与租赁房屋不动产权证上的权利人是否一致,并对所有权权属证明的真实有效性进行核实,必要时应前往不动产登记中心进行核实确认。如果出租人是使用权人的,应确保其拥有屋顶转租权,并要求与房屋所有权人签署三方协议。

2.城镇住宅

对于在城镇住宅屋顶投资屋顶分布式光伏发电项目,根据《民法典》规定,业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利,业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务。《民法典》第二百七十八条规定“下列事项由业主共同决定:(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动。业主共同决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。”因此承租人在承租城镇住宅屋顶时,应当按照上述规定关注出租方是否履行相关手续。

(二)核查出租人房屋查封、抵押情况

《民法典》第七百二十五条规定“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”,即“买卖不破租赁”原则。但是

《******人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定“租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:(一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

若屋顶分布式光伏发电项目拟租赁的房屋所有权或其所附属的土地使用权在租赁合同签订前已经设立了抵押或被司法机关查封,则承租人签订的租赁合同无法对抗抵押权人或者查封权人。因此承租人在签订租赁合同前应当前往不动产登记部门对出租方房屋、土地的权属进行核查,了解房屋、土地上是否存在抵押权或涉及司法查封。

、房屋建设手续

根据《城乡规划法》的相关规定,未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的,由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设,并有权要求限期拆除,没收实物或违法收入,并处罚款。在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的,由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正;逾期不改正的,可以拆除。

根据我国《消防法》的有关规定,依法应当进行消防验收的建设工程,未经消防验收或者消防验收不合格的,禁止投入使用;其他建设工程经依法抽查不合格的,应当停止使用。

因此承租人在签署租赁合同前应当关注租赁屋顶所在建筑物建设手续的合法合规性,应当要求出租人提供建设工程规划许可证、消防验收证明、竣工验收证明等资料。

、租赁期限

《民法典》第七百零五条规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期限届满,当事人可以续订租赁合同;但是,约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

鉴于分布式光伏项目周期一般为25年,而法律规定租赁合同超过二十年部分无效,因此承租人在签订租赁合同时应当明确约定合同到期后,同等条件下承租人有权优先续租,确保租赁期限可以覆盖项目运营周期。

“一房数租”问题

实践中,可能会发生出租人“一房数租”情形,根据《******人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“出租人就同一房屋订立数份租赁合同,在合同均有效的情况下,承租人均主张履行合同的,人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人:(一)已经合法占有租赁房屋的;(二)已经办理登记备案手续的;(三)合同成立在先的”,屋顶分布式光伏发电项目公司在签订租赁合同前,应当核查出租人不存在尚未履行完毕的租赁合同,在签订租赁合同后,应当办理租赁合同的登记备案手续,并尽快进场,形成对租赁屋顶的合法占有。

、建筑物拆迁补偿问题

随着我国城镇化建设进程加快,屋顶分布式光伏发电项目公司租赁建筑物屋顶后可能面临因政府规划调整、城中村改造等对建筑物进行征收,导致屋顶分布式光伏发电项目公司无法继续运营项目。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定“为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人(以下称“被征收人”)给予公平补偿”,第十七条规定“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿”,房屋征收补偿主体是房屋所有权人,并不包括承租人。

因此在屋顶租赁合同中,承租人应当对停产、停业损失预先与出租人进行约定,并明确房屋面临征收时的停产停业损失的计算方式、征收补偿的分配比例,以维护自身的合法权益。