近年来，民间借贷纠纷案件呈现井喷式增长，此类案件大部分事实清楚，证据充足，法院会在查清事实的基础上很快作出判决。但是，因诉讼前未能对被告的财产采取保全措施，导致有很大一部分此类案件在执行被告的财产时，又遇到第三人抢先一步买受的问题。
本文通过真实的案例，探讨第三人合法买受的房屋被法院查封并执行，第三人提出案外人执行异议，并排除执行的法律依据。
案 例
2016年5月10日，许某因欠牛某50万元，牛某向法院提起诉讼，法院作出《民事调解书》，调解书约定：“被告许某欠原告牛某50万元，于2016年5月15日前偿还原告35万元，2016年6月15日前偿还剩余的15万元，如被告未能按上述任一期限还款，则从违约之日起。须立即向原告支付所有未还款项。”
2016年5月24日，许某未能依约履行生效的《民事调解书》，法院依牛某申请，查封了许某的房屋后，许某与牛某商议，许某将被查封的房屋以50万元转让（欠款抵顶）给牛某，房屋转让（抵顶）款在欠款中扣除，牛某不再执行和索要民事调解书中约定的欠款及其他费用。2016年5月30日，许某将房屋及房屋钥匙、屋内设施物品交付给了牛某。为过户需要，牛某与许某又于2016年8月11日签订了《房屋买卖合同》，至此，牛某支付了全部价款，也实际占有了全部房屋。
2016年9月6日，牛某与许某共同到房地产交易大厅办理过户登记，并按国家规定的要求缴纳了全部所有交易税款，为了不妨碍交易的进行，2016年9月7日，法院应牛某的申请，以“双方当事人已自行和解”为由解除了查封，房地产交易中心受理了交易申请，并完成了出证前的审查登记，因受全国房地产交易系统改革及系统切换等国家政策的影响，一直未能出证，交易大厅告知牛某等待交易系统正常后，再办理出证手续。
2016年10月13日，因许某欠田某57万元（含利息）执行一案，依据生效的民事判决书和执行裁定书，对许某的上述房屋进行了查封并进行强制执行。
牛某得知后，向法院提出“执行异议申请书”，请求法院解除对上述房屋的查封，并请求排除法院对上述房屋的执行。理由为：1、在2016年10月13日房屋查封之前，已与房屋所有权人签订《房屋买卖合同》；2、在2016年10月13日房屋查封之前，牛某已实际占有；3.已支付全部价款；4.因房地产交易中心的原因，未完成过户登记手续
法院对牛某的“执行异议申请书”审查后，认为：本院查封被执行人的房屋虽然登记在被执行人名下，但异议人已经以物抵债的形式支付了相应对价，并实际占用和使用这两套房屋，且又在房屋产权部门办理了过户手续、缴纳了所有税款，只是暂时未能取得所有权证，而被法院另案查封，并不是其本人的原因，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《******人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定：支持牛某的执行异议，中止对被执行人许某房屋的执行。
田某不服该裁定，向法院提起执行异议之诉，请求撤销该裁定，继续执行许某名下的房屋。主要理由为：田某与许某民间借贷纠纷执行一案，已经法院受理，并对许某名下的房屋进行了查封。法院在查封房屋时，房地产交易大厅的登记簿上并没有任何他项权利登记或房产预告登记，法院依法对房屋查封并无不当。
案情发展到此，许某 “坐山观虎斗”，牛某很郁闷，田某很愤慨，法官很累。那么，怎么化解此中的纷扰，让各方当事人心服口服的息诉服判，还是要靠法律，看法律规则是如何规定的：
关于在执行阶段，被执行人将房屋出让给第三人，房屋能否查封的问题，******人民法院早在2004年11月4日公布，并于2005年1月1日实施的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释［2004］15号）第十七条规定：
“ 被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”
上述规定在实施十年后，******人民法院又于2015年5月5日公布并实施的《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条再次作出明确详细规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
至此，对照本案中的事实，可以看出，牛某在田某申请法院查封房屋之前，签订了合法有效的书面买卖合同，在查封之前合法占有了房屋，也已支付全部价款，未办理过户登记非因牛某的原因。牛某的权利完全符合以上******人民法院的相关司法解释规定，可以排除执行。
看似简单的问题，实则牵出诸多法律风险，因此在维护自己的合法权益前，不仅评估诉讼的判决结果，还要远谋胜诉后的执行。
所谓，运筹帷幄，决胜于千里！
