近20年来，我国管理机构积极地推出了很多“类REITs”产品，包括ABS、CMBS、CBN等。这些“类REITs”产品的出现，为REITs正式推行打下一定基础。今年4月24日，证监会、发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（文中简称《试点通知》），明确了REITs试点的基本原则、试点项目要求和试点工作安排。紧接着证监会于4月30日就《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）征求意见稿》（文中简称《征求意见稿》）公开征求意见。标志着我国境内真正意义上的公募 REITs试点正式启航。
一、REITs是什么
REITs（Real Estate Investment Trusts，即不动产投资信托基金）是以发行收益凭证的方式汇集普通投资者资金，由专业机构进行不动产投资经营管理，并将投资收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
REITs自20世纪60年代在美国推出，其***初投资领域在房地产领域。基金管理公司募集投资者零散的资金，然后去购买房产或者物业。基金管理公司把购买的房产或物业的产权分成一小份一小份，投资者持有REITs的份额就是这种产权的凭证。基金管理公司所购房产和物业的租金作为投资者的回报，按照持有REITs的份额分给投资者。
目前发达国家REITs投资领域拓宽到酒店仓储、工业地产、基础设施等，已成为专门投资不动产的成熟金融产品。
二、此次REITs《试点通知》要点分析
1. 聚焦重点区域
优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，支持*********新区、有条件的*********经济技术开发区开展试点。
2. 聚焦重点行业
优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。
3. 聚焦优质项目。
基础设施REITs试点项目应符合以下条件：
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项目权属清晰，已按规定履行项目投资管理，以及规划、环评和用地等相关 手续，已通过竣工验收 |
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具有成熟的经营模式及市场化运营能力，已产生持续、稳定的收益及现金流，投资回报良好，并具有持续经营能力、较好的增长潜力 |
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发起人（原始权益人）及基础设施运营企业信用稳健、内部控制制度健全，具有持续经营能力，***近3年无重大违法违规行为 |
项目遴选与推荐工作：
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省级发改委 |
主要从项目是否符合国家重大战略、宏观调控政策、产业政策、固定资产投资管理法规制度，以及鼓励回收资金用于基础设施补短板领域等方面出具专项意见 |
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国家发改委 |
在省级发改委出具专项意见基础上，将符合条件的项目推荐至证监会 |
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中国证监会、沪深证券交易所 |
履行注册、审查程序 |
项目开展工作：
试点初期，由符合条件的取得公募基金管理资格的证券公司或基金管理公司，依法依规设立公开募集基础设施证券投资基金，经中国证监会注册后，公开发售基金份额募集资金，通过购买同一实际控制人所属的管理人设立发行的基础设施资产支持证券，完成对标的基础设施的收购，开展基础设施REITs业务。公开募集基础设施证券投资基金符合《证券法》《证券投资基金法》规定的，可以申请在证券交易所上市交易。
此次公募REITs试行对项目有诸多限定，主要目的是盘活存量，无法用于建设期项目。发起人融资用途需要符合国家政策，鼓励将回收资金用于新的基础设施和公用事业建设。说明监管层希望资金回流到基础设施上，形成良性循环。
三、《试点通知》亮点
提出了“坚持权益导向”的原则
过去试点的“类REITs”是通过证券公司和私募基金等机构来发债，依托于发行主体的信用，需要发行主体在规定的年限之内偿还本金和收益。现在倡导试点的REITs则是把资产真正转移到证券化的基金手中，它所依托的是资产权益，而非过去“类REITs”所依托的债权权益。也就是说，现在要试点的是拿证券化基金来真正“购买”这些资产。中央和国务院早就提出要求，要打破刚性兑付，大力发展直接融资，建立多元化的资本市场。本次试行REITs符合国家经济政策倡导的趋势，同时也是用市场化手段解决地方债越积越重的问题。REITs把地方政府已凝固的公共资产证券化，并转由社会持有。
聚焦基础设施项目，而不是一般的商业房地产
这次重点推出的是基础设施的资产证券化，不含房地产行业。一方面，由于房价比较高，当前对房地产仍然实行较为严格的调控，避免资金流入房地产。而且当前一二线城市的租金回报率不足2%，不具有投资吸引力。另一方面，当前正处于基建投资火热的时期，需要大量的资金。现在正在加快发行地方政府专项债券，靠继续扩大负债去搞建设。通过REITs项目把原来已经建成的资产通过证券化的方式卖给投资机构，从而让政府能拿回资金，去投资新的基建项目、给企业减负、给低收入者发补贴等等，实现社会的良性发展。
勇敢迈向“公募”
老百姓需要有好的投资机会，分享中国经济增长的红利。公募REITs是以优质不动产资产为锚的股票，且每年分红比例不低于基金年度可分配利润的 90%，发展的顺利的话，给我国稳健型投资人多了一个选择，具有积极意义。
四、REITs发展需要解决的法律问题
税收问题
税收是REITs***迫切的需要从规则制定层面解决的问题。REITs持有并经营资产所承担的税负，如果大于投资者自行持有并经营资产所承担的税负，便不能起到资源优化配置的效果。
目前我国市场上能找到的还只是“类REITs”。而这与真正的REITs产品还有着较大的差距，尚未解决增值税问题。除了增值税外，境外REITs在收入缴纳所得税以及分红环节还实施不同程度的优惠政策。我国此次试行并未针对税收问题进行专门规定。市场寄希望通过这次基础设施项目REITs试点，在减免税收方面有所突破。目前出台的政策由国家发改委和证监会参与制定，财政没有联署。如后续税务的调整拉锯还需要财政部的参与。
