7月20日，国务院办公厅印发《关于******推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号），提出重点对2000年底前建成的城镇老旧小区进行改造，并将改造内容分为基础类、完善类、提升类三类。《指导意见》指出要建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制，同时，支持各地通过发行地方政府专项债券筹措改造资金。

目前，已有不少城镇老旧小区改造项目成功发行，例如厦门市思明区老旧小区改造及城市更新项目、太原市小店区老旧小区改造项目等。在为政府专项债券老旧小区改造项目提供法律服务时，律师主要对项目实施主体资格、项目真实并取得相关批复、预期偿债资金是否合法及中介机构的资质等方面进行审查。在审查中，为防范政府专项债券发行风险，律师应重点关注如下问题：

1、规范项目实施主体

政府专项债券对应的老旧小区项目实施主体倾向于选择地方市县政府职能部门、事业单位或国有企业，项目主管部门为项目所属行业的主管部门，如住房和城乡建设局。在实践中，存在因资产划拨、无收费资格等原因导致项目实施主体无法取得专项收入的状况，从而无法保证专项收入用于偿还债券本息。对于此种情况，建议通过项目实施主体与取得收入主体协议安排，由取得收入主体进行偿还；或通过有收费资质的事业单位、国有企业取得收入，确保专项收入用于偿还专项债券本息。

2、审查预期偿债资金来源是否合法

政府专项债券是为有一定收益的公益项目发行的、约定一定期限内以公益性项目对应的政府性基金或专项收入还本付息的政府债券。《指导意见》要求改造资金按照“居民出资、政府补贴、金融支持、产权单位分担”的原则予以保障。因此，老旧小区改造项目的预期收入来源包含物业费、广告费、停车费、充电设施使用费、商业租赁收入等项目自身直接产生的收入，还可纳入财政补贴、项目改造范围内供水供气供电收入和属于国有资产的门面出租租金收益等。

实践中，部分拟发行项目实施主体尚未取得门面房所有权即进行出租，导致项目未来取得收益存在一定的风险。因此，在发行前，律师应重点关注项目实施主体是否依法享有取得收益的权利。例如，对于物业服务费，按照《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》的相关规定，物业服务费是业主选聘的物业服务企业向业主所收取的费用，属于物业公司的收入。若物业公司非国有企业，则除非有另外约定，否则该收入不能作为项目实施主体的收入。对于以广告费、门面租金、充电设施使用费作为收益来源的项目，还应确保项目实施主体享有收益权能；若项目实施主体为所有权人，应核查其是否取得相应的产权证书。