一直以来，在商业银行贷款中“借新还旧”的行为普遍并且频繁，在各大商业银行新增贷款发放中占有很高的比例。在造成商业银行不良贷款上升的诸多因素中，“借新还旧”贷款对商业银行信贷资产质量的安全性和真实性存在着较大的负面影响，使银行的信贷风险的发现难度更大。

在商业银行贷款“借新还旧”的实际操作中，对于“借新还旧”是否需要重新办理抵押登记的问题一直困扰着各大商业银行。本文将从案例判决中对此问题进行分析。

案例：中原银行股份有限公司信阳分行、河南巨世电源科技有限公司金融借款合同纠纷二审民事判决书[河南省高级人民法院(2018)豫民终524号]

案件简介：

1、为了确保债务人巨世电源公司与抵押权人信阳中原银行于2012年10月12日至2015年10月12日之间已经签订或将要签订的多个主合同项下得到履行，2012年10月17日豫霆房地产公司与信阳中原银行签订了《******额抵押合同》（编号为2012年***抵字051111号）。该合同担保的债权为自2012年10月12日起至2015年10月12日止债权人与债务人之间所产生的全部债务，本金金额不超过3500万元，抵押期间为自本合同生效之日起至2017年10月12日止。该抵押合同附有《抵押财产清单》、金上海湾小区3、7、2、8、9号楼部分楼层明细表和编号为00000083、00000085的他项权利证，《抵押财产清单》内容为空白，该两份他项权利证显示：抵押权人信阳中原银行，抵押人豫霆房地产公司，在建工程坐落羊山新区府前路金上海湾小区3、7、2、8、9号楼，债权数额共计3500万元，登记时间为2012年10月16日。

2、2014年10月20日巨世电源公司与信阳中原银行签订《借款合同》（编号为2014年借字053019号），合同借款金额为3400万元，借款期限为十二个月，借款用途为购原材料，借款利率为固定利率、月利率8.742‰，由豫霆房地产公司提供抵押担保并另行签订《抵押合同》。同一天，豫霆房地产公司与信阳中原银行签订《抵押合同》（编号为2014年抵字053019号），该抵押合同的《抵押财产清单》显示：抵押财产名称为在建工程商铺6473.73㎡，住宅**.25㎡，位置为羊山新区府前路金上海湾小区，权利归属为豫霆房地产公司，抵押物价值为7067万元，登记机关为信阳市房产局，他项权利证号为00000083、00000085，权利价值为3500万。2014年10月17日金瑞章向信阳中原银行出具《保证担保承诺书》，表示愿为2014年借字053019号借款合同以个人全部资产提供连带责任保证担保。2014年10月20日信阳中原银行向巨世电源公司发放3400万贷款，借款期限为2014年10月20日至2015年10月12日。

3、2015年11月6日巨世电源公司与信阳中原银行签订《借款合同》（编号为2015年借字150号），合同显示：借款金额为3400万元，借款期限为十二个月，借款用途为流动资金贷款，借款利率为固定利率、月利率7.917‰，由豫霆房地产公司提供抵押担保并另行签订《抵押合同》。同日豫霆房地产公司与信阳中原银行签订《抵押合同》（编号为2015年抵字150-1号），该抵押合同的《抵押财产清单》内容为空白。金瑞章向信阳中原银行出具《保证担保承诺书》，表示愿为2015年借字150号借款合同以个人全部资产提供连带责任保证担保。2015年11月6日信阳中原银行向巨世电源公司发放3400万贷款，借款期限为2015年11月6日至2016年11月6日，业务基本信息上显示为借新还旧。2017年1月10日，信阳中原银行以2015年11月6日巨世电源公司在其银行贷款3400万元到期拒不履行还款义务为由诉至法院。

争议焦点：

关于信阳中原银行对豫霆房地产公司房地产抵押物的优先受偿权问题。

河南省高院观点：

信阳中原银行对豫霆房地产公司抵押物不再享有优先受偿权。豫霆房地产公司与信阳中原银行于2012年10月17日签订了《******额抵押合同》，豫霆房地产公司为自2012年10月12日起至2015年10月12日止信阳中原银行与巨世电源公司之间所产生的全部债务，本金金额不超过3500万元提供担保，并办理了抵押登记。信阳中原银行主张的涉案债权3400万元产生于2015年11月6日，已经超出上述******额抵押担保期间，该债权不属于上述******额抵押合同所担保的债权范围。《中华人民共和国物权法》******百七十七条规定，主债权消灭，担保物权消灭。巨世电源公司用2015年11月6日签订的借款合同所涉借款用以偿还2014年10月20日签订的借款合同所涉借款，故2014年10月20日签订的借款合同已经履行完毕，本案所涉的******额抵押权亦一并消灭。2015年11月6日信阳中原银行与豫霆房地产公司签订抵押合同后，亦未对涉案抵押物办理抵押登记，因此抵押权并未设立，故信阳中原银行上诉称其对豫霆房地产公司抵押物享有优先受偿权的理由不能成立。

相关法律规定：

《物权法》******百七十七条 有下列情形之一的，担保物权消灭：（一）主债权消灭；（二）担保物权实现；（三）债权人放弃担保物权；（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。

《担保法》第五十二条 抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。

总结：

1、根据《物权法》******百七十七条和《担保法》第五十二条的规定，商业银行与借款人履行“借新还旧”合同后将使得旧的借款合同主债权因合同履行完毕而消灭，借款合同相应的抵押担保也将随之消灭。

2、旧的借款合同抵押担保消灭后，如果商业银行不重新办理抵押登记，即使银行与抵押人约定将原未注销登记的抵押权继续为新贷款合同提供抵押担保，也不能发生抵押权重新设立的法律效果。

3、商业银行应在抵押登记部门注销对原借款合同的担保物抵押登记，再重新办理对新借款合同项下主债权的担保物抵押登记。

4、商业银行应当特别注意注销抵押登记时间与旧合同履行完毕时间及重新抵押登记的时间与新的借款合同生效时间的合理衔接问题。